สรุปข้อมูลกองทรัสต์ฯ WHART

whart

WHART กองทรัสต์ฯ​ ลงทุนในศูนย์กระจายสินค้าบางนา ทำเลทอง “เสือนอนกิน”

ในยุค 2020 การหาเงินแบบสบายๆเป็นเรื่องที่ยากมาก ทุกๆการลงทุนมีความเสี่ยงสูงขึ้น
แต่ยังมีการลงทุนหนึ่งที่เรียกได้ว่าสามารถให้ผลตอบแทนได้อย่างต่อเนื่อง
รายได้มีความผันผวนน้อยกว่าหุ้น แถมยังรับปันผลประมาณปีละ 4-5 ครั้ง 

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART)
ลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าย่านบางนาและ EECเป็นต้น
เรียกว่าตั้งอยู่ในหัวใจและจุดยุทธศาสตร์ของเศรษฐกิจไทย
ลูกค้าที่มาเช่าก็เรียกได้ว่าอินเตอร์ และมีกำลังทรัพย์มหาศาล ทำให้การลงทุนใน WHART เป็นเรื่องที่น่าสนใจมากๆ
อยากลองเป็น “เสือนอนกิน” ยุค 4.0 ต้องห้ามพลาดสรุปรายละเอียดของ WHART นะครับ

Buffettcode feat. WHART
#Buffettcode #รู้รอบเรื่องกองทรัสต์

whart

WHART เป็นกองทรัสต์ฯที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าประเภทคลังสินค้าและโรงงาน โดยมีจุดเด่นอยู่ 3 ประการด้วยกัน

  1. คลังสินค้าและโรงงาน เป็นสินทรัพย์ให้เช่าชั้นยอดที่มีผู้ประกอบการส่วนมากเช่าติดต่อกันเป็นระยะเวลานาน นึกภาพคนเช่าตึกแถวอยู่เอง กับเช่าทำธุรกิจ คนที่เช่าทำธุรกิจย่อมต้องให้ความสำคัญกับคุณภาพของอาคารและทำเลที่ตั้งของอาคารมากกว่า เพราะเป็นการเช่าที่ทำเงิน การปรับเปลี่ยนทำเลที่ตั้งจึงส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานค่อนข้างมาก ทำให้คนให้เช่ามี Negotiation power ค่อนข้างสูง
  2. ทำเลบางนา-ตราด Hubs ทางการขนส่งโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศไทย เป็นจุดเชื่อมต่อทั้งการขนส่งทางอากาศ เพราะใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ และทางเรือใกล้ท่าเรือน้ำลึกมาบตาพุด นอกจากนั้นยังเต็มไปด้วยโรงงานที่มีการลงทุนจากต่างชาติ ใกล้เขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC  ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลและมีสิทธิประโยชน์ทางภาษี ทำเลนี้จึงเปรียบเสมือนทำเลในฝัน สำหรับนักธุรกิจที่ค้าขายในประเทศไทยทุกคน
  3. ปัจจัยสำคัญที่คนมองข้าม “ผู้เช่า” WHART มีผู้เช่าคลังสินค้าและโรงงาน ที่เป็นรายใหญ่ มีความมั่นคงและธุรกิจกำลังเติบโต อาทิเช่น Shopee, Starbucks, McDonald, Kerry และกลุ่มเซ็นทรัลฯ
whart

จากธุรกิจที่เติบโตของลูกค้า ปริมาณพื้นที่เช่าของคลังสินค้าและโรงงานของWHART ก็เติบโตตาม ส่งผลให้รายได้และเงินตอบแทนเติบโต

ในปี 2562 หลังการเพิ่มทุน WHART จะนำเงินไปซื้อคลังสินค้าและโรงงานจำนวน 5 โครงการมูลค่าไม่เกิน 4,880.25 ลบ.* มาเพิ่ม ทำให้มีพื้นที่อาคารให้เช่าเพิ่มอีกประมาณ 155,237 ตร.ม. รวมเป็นประมาณ 1,283,350 ตรม. รวม 29 โครงการครอบคลุม Hubs Logistics ของประเทศไทย

โดยสินทรัพย์ใหม่ที่ WHART จะเข้าลงทุนมีผู้เช่าเกือบเต็มเรียบร้อยแล้ว อัตราการเช่ารวมสูงถึง 91% (ของเดิมก็มีอัตราการเช่ารวมอยู่ในระดับ 90%) เป็นสินทรัพย์คุณภาพที่มีผู้เช่าสนใจจำนวนมาก จึงมีอัตราการเช่าที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย 

อะไรคือเหตุผลเบื้องหลังของการดำเนินงานที่ดีเยี่ยมแบบนี้?

*ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมตลอดจนค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องและค่าใช้จ่ายในการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์

หนึ่งในเหตุผลสำคัญที่ทำให้อัตราการเช่าคลังสินค้าและโรงงานของ WHARTสูงคือคลังสินค้าและโรงงานประเภท Built-to-Suit 

Built-to-Suit คือการสร้างคลังสินค้าแบบพิเศษขึ้นมาเพื่อลูกค้ารายใดรายหนึ่งโดยเฉพาะ เช่นถ้าเป็นลูกค้าประเภทขายยา ก็ต้องทำคลังสินค้าที่ควบคุมอุณหภูมิได้ คลังสินค้า Built-to-Suit เปรียบได้คล้ายๆกลับเสื้อที่สั่งตัดจึงพอดีกับตัวผู้สวมใส่แบบเป๊ะ

ดังนั้นคลังสินค้า Built-to-Suit จึงตอบโจทย์เป็นอย่างยิ่งในการใช้งานของผู้เช่า นอกจากนี้การย้ายคลังสินค้าจะต้องมีการวางแผนเป็นอย่างดีรวมถึงมีค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูง จึงมีโอกาสสูงที่จะอยู่ยาวกว่าคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าแบบทั่วๆไป

WHART ไม่ได้มีแต่ทำเลบางนา-ตราดเท่านั้น แต่ยังมีทำเลทองในจุดสำคัญๆต่างๆของไทยเช่น ชลบุรี-ระยอง, อยุธยา-สระบุรี และสมุทรสาคร โดยในแต่ละพื้นที่ก็มีผู้เช่าที่กระจายอยู่ในอุตสาหกรรมต่างๆกันไป ทำให้ไม่พึ่งพิงอยู่กับอุตสาหกรรมใด อุตสาหกรรมหนึ่งเพียงอุตสาหกรรมเดียว

ที่สำคัญคือ WHART มีทำเลที่ถือว่าเป็นเมืองหลวงของการลงทุนจากต่างชาติอย่างเขตเศรษฐกิจพิเศษระเบียงตะวันออกหรือ EEC ด้วย ใครจะมาลงทุนในไทยก็มักจะต้องมาดูที่ทำเลนี้ก่อน และถ้าต้องการอาคารแบบ Built-to-Suit WHART ถือเป็นตัวเลือกอันดับแรกๆ ที่ใหญ่ที่สุด

หากดูข้อมูลผู้เช่าของสินทรัพย์ที่ WHART กำลังจะลงทุนเพิ่มเติมในการลงทุนครั้งนี้จะพบว่า มีทั้งยักษ์ใหญ่สินค้าอุปโภคบริโภคอย่าง Unilever, เจ้าตลาด E-commerce เมืองไทยอย่าง Shopee ที่ถือหุ้นโดย Tencent หนึ่งในบริษัทที่ใหญ่ที่สุดในจีนเคียงคู่ Alibaba, รายใหญ่ด้านอาหารอย่างกลุ่ม Central Restaurant Group และโรงงานผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ระดับโลกอย่าง Draxlmaier และ Roechling

หลังการเพิ่มทุน สินทรัพย์ส่วนใหญ่ของ WHART จะเป็นสินทรัพย์ประเภทกรรมสิทธิ์ คือกองทรัสต์เป็นเจ้าของโดยตรงเลย ส่วนที่เหลือเป็นสิทธิการเช่า ประมาณ 30 ปี ที่มีสิทธิต่ออายุอีก 30 ปีและ สิทธิการเช่าที่ไม่เกิน 30 ปี

ส่วนในฝั่งสัญญาเช่าระยะยาวของผู้เช่าคลังสินค้าและโรงงานบางแห่งมีอายุเฉลี่ยถึง 8-14  ปี เลยทีเดียว อย่างที่บอกไปพอเป็นเรื่องของธุรกิจไม่มีใครอยากย้ายบ่อยๆ แค่ย้ายคอนโด ย้ายบ้านยังยุ่งยากมากมาย ย้ายคลังสินค้าหรือโรงงานยิ่งยุ่งยากกว่ามหาศาล แถมยังมีค่าใช้จ่ายมากอีกด้วย

รู้หรือไม่การเพิ่มทุนของกองทรัสต์ฯนั้นไม่เหมือนการเพิ่มทุนของหุ้น

เพราะกองทรัสต์ฯเอาเงินเพิ่มทุนไปซื้อสินทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว จึงมีรายได้ทันที ได้ผลตอบแทนเลย ต่างกับการเพิ่มทุนของหุ้น (โดยทั่วไป) มักจะเอาไปลงทุนทำธุรกิจ ซึ่งกว่าจะเริ่มดำเนินงาน มีรายได้ มีกำไร หลายๆครั้งใช้เวลา 2-3 ปี บางครั้งไม่สำเร็จกลับทำให้ขาดทุน 

การเพิ่มทุนของหุ้นจึงมีความเสี่ยงมากกว่าของกองทรัสต์ฯ และแตกต่างกันมากในเชิงระยะเวลาและความแน่นอนของผลตอบแทน

ที่ผ่านมา WHART มีการปันผลอย่างต่อเนื่อง ปีละประมาณ 4-5 ครั้ง การเพิ่มทุนรอบนี้เป็นรอบที่ 4 คาดว่าจะทำให้กองทรัสต์ฯสามารถจ่ายผลตอบแทนได้มากถึง0.79 บาทต่อหน่วยต่อปีเลยทีเดียว

อย่างที่กล่าวไปแล้ว ผู้เช่าของ WHART กระจายตัวอยู่ในหลากหลายอุตสาหกรรม ที่มากที่สุด คืออุตสาหกรรมขนส่งและโลจิสติกส์ที่มีบริษัทอย่าง ไปรษณีย์ไทย,Kerry Express และ DHL รวมกว่า 43%

อุตสาหกรรมที่มีสัดส่วนมากเป็นอันดับสองรองลงมาคือสินค้าอุปโภคบริโภคเช่นUnilever, McDonald และ Tops เป็นต้น

อุตสาหกรรมใหม่ที่กำลังมาแรง เริ่มมีสัดส่วนมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดคือกลุ่มค้าปลีกและอีคอมเมิร์ซ นำโดย JDCentral และ ยักษ์ใหญ่จากสิงคโปร์อย่าง Shopee

อย่างไรก็ตามแม้จะเป็นกองทรัสต์ฯ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีความเสี่ยง …

กองทรัสต์อาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้นจากคู่แข่งรายอื่นๆที่ทำธุรกิจให้เช่าคลังสินค้า และโรงงานเหมือนกัน แต่ WHART ก็ค่อนข้างได้เปรียบเพราะเป็นรายใหญ่ และเป็นเพียงไม่กี่รายที่ทำ Built-to-Suit ซึ่งใช้เงินลงทุนเยอะ

ในอดีตกองทรัสต์ฯมีการกู้เงินเพื่อมาลงทุนซื้อสินทรัพย์ มองในมุมหนึ่งการมีเงินกู้ตามทฤษฎีก็ต้องถือว่าเสี่ยง แต่อีกมุมถ้าควบคุมได้ และใช้ในปริมาณที่ไม่เกินตัวก็ถือว่าไม่เสี่ยงและเป็นประโยชน์ต่อ Capital Structure ณ.Q2 2562  WHART มีสินทรัพย์อยู่ 33,214 ลบ. มีหนี้เพียง 9,522 ลบ. ถือว่ายังไม่เสี่ยงมากจนเกินควบคุม

อีกหนึ่งความเสี่ยงคือการไม่ได้ต่อสัญญาเช่าจาก WHA ซึ่งตรงนี้กองทรัสต์ฯจะได้รับจำนองที่ดินที่กองทรัสต์ฯจะเข้าลงทุนเป็นหลักประกัน สำหรับคำมั่นของ WHA ในการให้ต่ออายุสัญญาเช่าสัญญาทรัพย์สิน

WHART เหมาะกับนักลงทุนแบบไหน?

  1. คนที่ต้องการผลตอบแทนสม่ำเสมอ เป็นการกระจายความเสี่ยงในช่วงที่ตลาดหุ้นมีความผันผวน
  2. คนที่ต้องการลงทุนในสินทรัพย์ที่เติบโตตามเทรนด์การเป็น Hubs Logistics ที่กำลังเติบโต และการเติบโตของ EEC ในประเทศไทย
  3. คนที่ไม่ต้องการใช้เวลาไปกับการติดตามสถานการณ์รายวัน ต้องการลงทุนในสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนดี ในช่วงดอกเบี้ยขาลง

การจองซื้อครั้งนี้แบ่งออกเป็น 2 วิธีคือ
สำหรับผู้ถือหน่วยเดิมจองซื้อวันที่ 12-15 และ 18 พฤศจิกายน 62
สำหรับนักลงทุนทั่วไป* 19-22 และ 25 พฤศจิกายน 62

ราคา 16.70 บาทต่อหน่วย จองซื้อได้ที่สาขาของธนาคารกสิกรไทย

และนี่คือสิ่งที่น่าสนใจสำหรับ WHART ส่วนใครต้องการลงทุนอย่าลืมศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและไตร่ตรองอย่างถี่ถ้วนด้วยนะครับ

กำไรของคุณต้องมาจากการตัดสินใจด้วยตัวคุณเองครับ

Buffettcode feat. WHART

* บุคคลตามดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่ายและผู้จัดจำหน่าย