สรุป Oppday หุ้น CPN ปี 2016

หุ้น CPN

สรุป Oppday หุ้น CPN ปี 2016

เซ็นทรัลนี่แทบจะเป็นบ้านหลังที่สองอย่างเป็นทางการของคนไทย คือไม่ว่าจะกินข้าว ซื้อของ เดินเล่นเซ็นทรัลไว้ก่อน นับว่าเป็นหุ้นที่สร้างความแตกต่างและทำให้คุณภาพชีวิตของคนมากมากดีขึ้น หุ้น CPN เป็นผู้ดำเนินงานศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่าที่มีกว่า 30 สาขาทั่วไทย แต่เอ๊ย ! ประเทศไทยมี 76 จังหวัดนะถ้าคิดเฉลี่ยคร่าวๆก็ 2 จังหวัดต่อเซ็นทรัล 1 ที่มันก็ดูเยอะแล้วเหมือนกันเนอะ แล้วแบบนี้จะยังโตไปอีกได้มั้ย? แล้วถ้าโตได้จะไปในทิศทางใด? ไหนจะเรื่องคนยุคใหม่ช๊อปปิ้งทางอินเตอร์เน็ตแทนแล้วๆแบบนี้ CPN จะอยู่อย่างไร? มาหาคำตอบไปพร้อมๆกันเนอะ ^^

หุ้น CPN หุ้น CPN

CPN ทำธุรกิจให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าภายใต้ชื่อ Central plaza และ Central festival โดยปัจจุบันมีศูนย์การค้าภายใต้การดูแลอยู่ทั้งสิ้น 30 ศูนย์การค้าในประเทศไทย

หุ้น CPN

ผู้เช่าก็อย่างเช่น ห้าง Central, Major Cineplex, Jubile, Uniqlo, AIS, Kbank ร้านค้า ธนาคารและศูนย์บริการมือถืออะไรประมาณนี้ โดยถ้าเช่าพื้นที่เยอะแบรนด์ดีก็เป็นผู้เช่าหลัก (Anchor tenant) หรือผู้เช่าที่ดึงคนมาศูนย์ได้เรียกว่า Magnet tenant อาจจะได้เรทพิเศษหน่อย ถ้าเล็กๆก็เป็นผู้เช่าธรรมดาเรทและเงื่อนไขจะค่อนข้างเคี่ยวมากๆ

หุ้น CPN

ห้าง Central กับ ศูนย์การค้า Central plaza คนละอันกันนะอย่าสับสน ห้าง Central ขายของได้ผลตอบแทนเป็น GP (ส่วนแบ่งรายได้) แต่ CPN คือศูนย์การค้า Central Plaza ให้บริการเช่าพื้นที่มีรายได้เป็นค่าเช่าและบางรายเป็น Consignment  (แปลว่าส่วนแบ่งรายได้เหมือนกันแต่เรียกไม่เหมือนกัน)

หุ้น CPN

ปี 2015 CPN เปิดศูนย์ใหม่ไปทั้งสิ้น 3 ศูนย์คือ Central ระยอง, เวสต์เกต, และอีสวิล ซื้อมา 1 ศูนย์คือเซนทรัล เฟสติวัลภูเก็ต ในปี 2016 เปิดเพิ่มอีก 1 ที่คือนครศรีธรรมราชเป็นสาขาที่ 30 ซึ่งร่วมพัฒนากับทาง ROBINS และมีการปรับปรุงศูนย์ Pattaya Center เป็น Central Marina Pattaya

หุ้น CPN

รายได้โต 14% เป็นไปตามเป้าซึ่งเป็นผลจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ 4 ศูนย์ในปี 2015 และการกลับมาเปิดของเซ็นทรัลปิ่นเกล้าต้นปี 2016 ผลกำไรโต 19% จากการบริหารต้นทุนที่ดีขึ้นและการใช้งานพื้นที่ภายในศูนย์ได้ดีขึ้น

หุ้น CPN

Concept ใหม่ของ CPN จะเป็นศูนย์การค้าที่ให้มากกว่าการจับจ่ายใช้สอยคืออารมณ์เหมือนที่ๆมาอยู่ได้ทั้งวันมีอะไรให้ทำมากกว่าการ Shopping เช่นที่ อีสวิลมี Co-working space (แต่รวมๆก็ยัง Shopping เป็นหลักอยู่ดีอ่ะนะ)

หุ้น CPNนอกจากการปรับ Concept แล้วการใช้พื้นที่ว่างให้เป็นประโยชน์อย่างการเอามาจัดงาน Event เรียก Traffic ต่างๆถือว่าทำได้ดีส่งผลให้อัตราการเติบโตของกำไรโตกว่ายอดขาย

หุ้น CPN

รายได้ของ CPN มาจากค่าเช่ามากถึง 91% ของรายได้ทั้งหมดโดยมีพื้นที่ศูนย์การค้า 30 แห่งอัตราเช่าเฉลี่ย 94% และอาคารสำนักงานให้เช่า 5 แห่งอัตราเช่าเฉลี่ย 96%

หุ้น CPNนอกจากศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน CPN ยังเป็นเจ้าของโรงแรมอีก 2 แห่งคือฮัลตั้น พัทยาและเซนทารา อุดร รวม 561 ห้อง 4Q16 มีอัตราการเข้าพักที่เฉลี่ย 83%

หุ้น CPN

ศูนย์การค้าของ CPN ถ้าแบ่งตามพื้นที่เช่าจะแบ่งเป็นพื้นที่ในต่างจังหวัด 48% และในกรุงเทพฯ 52% แต่ถ้าแบ่งด้วยรายได้ค่าเช่าจะเป็นรายได้จากกรุงเทพฯ 58% ต่างจังหวัด 42% (กรุงเทพฯ พื้นที่น้อยกว่าแต่ค่าเช่าแพงกว่า)

หุ้น CPN

สัญญาเช่าส่วนใหญ่ของ CPN เป็นสัญญา 3 ปีโดยขึ้นค่าเช่าเฉลี่ยครั้งละ 15% โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 47% ของรายได้ Consignment 36% และสัญญาเช่าระยะยาว 17%

หุ้น CPN

ในสัญญาระยะยาว 17% ประมาณ 39% ของมูลค่าสัญญาจะหมดภายในปี 2020 คิดเป็นพื้นที่ประมาณ 63,600 ตรม.  โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยเดิมอยู่ที่ประมาณ 500-600 บาท/ตรม. คาดว่าจะขึ้นค่าเช่าอย่างน้อยเท่ากับค่าเช่าเฉลี่ยของ CPN ที่อยู่ประมาณ 1,500 บาท/ตรม.

หุ้น CPN

ภายในปี 2017-2018 CPN จะขึ้นศูนย์การค้าใหม่อีก 3 โครงการคือ Central นครราชสีมา, มหาชัย และภูเก็ต และเพิ่มอีก 11 โครงการจากปี 2019-2021

หุ้น CPN

Central ยังมีอีก 1 โครงการใหม่ในมาเลเซียคือ Central I-city ที่คาดว่าจะเปิดดำเนินงานใน 4Q18 ตอนนี้ได้ผู้เช่าหลักครบ 100% แล้ว CPN ถือหุ้น 60% นอกจากมาเลเซียแล้ว CPN ยังมองเวียดนามและอินโดนีเซียไว้อีกด้วย

หุ้น CPN

CPN ทำการปรับปรุงโครงการต่างๆอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ศูนย์การค้าดูทันสมัยและปรับให้เข้ากับการใช้ชีวิตของลูกค้าอยู่เสมอ ในปี 2017 จะมีการปรับปรุงอีก 5 โครงการคือ CTW และพระราม 3 เป็นการปรับปรุงใหญ่ และปรับปรุงเล็กน้อยในพระราม 2, เชียงใหม่แอร์พอร์ต, เฟสติวัลภูเก็ต

หุ้น CPN

นอกจากศูนย์การค้าแล้ว CPN ยังเริ่มพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ติดกับศูนย์การค้าโดยเริ่มที่เชียงใหม่, ขอนแก่น และระยอง โดยทั้ง 3 โครงการขายได้แล้วทั้ง 100% จะเสร็จพร้อมโอนในปี 2018 มูลค่ารวม 3 โครงการ 3,000 ลบ. โดยจะมี GP ที่ประมาณ 35-40%

หุ้น CPN

CPN วางแผนจะมีรายได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกปีๆละประมาณ 3,000 ลบ. โดยมีเป้าระยะยาวคือ 6,000-7,000 ลบ. โดยในปี 2017 นี้มีแผนจะเปิดตัวโครงการเพิ่ม 3 โครงการคือเชียงใหม่, เชียงรายและนครราชสีมา

หุ้น CPN

 แผนการพัฒนาของ CPN ในอนาคตจะใช้กลยุทธปรับปรุง Mall, สร้าง concept ใหม่ประสบการณ์ใหม่ในการเดินห้างและใช้พื้นที่ให้เป็นประโยชน์สูงสุด ควบคู่ไปกับการทำโครงการ Mix-use อาคารพักอาศัยอย่างต่อเนื่อง มองหาที่ดินทั้งในและต่างประเทศพร้อมทั้งโอกาสในการ Take over หรือ M&Aหุ้น CPN

ในปี 2018 CPN ยังมีแผนที่จะประกาศศูนย์การค้าใหม่อีก 2 ศูนย์ ปรับปรุงศุนย์การค้าอีก 2-3 งาน และคอนโดอีก 3 โครงการตามแผนที่วางไว้

หุ้น CPN

  • เงินลงทุนปี 2017 ประมาณ​17,000 ลบ. และลงทุนอย่างต่อเนื่อง
  • เปลี่ยน CPNRF เป็น REIT ใน 3Q17 ทำให้สามารถกู้ได้มากขึ้นและขายสินทรัพย์เข้ากองทุนได้มากขึ้นด้วย จากกู้ได้แค่ 10% เป็น 35-60%
  • รายได้โต 7-8%
  • GPM, EBITDA Margin คงตัวในระดับเดิม

หุ้น CPN

แม้จะขยายงานอย่างต่อเนื่องแต่ CPN ก็มีสถานะทางการเงินที่เข้มแข็งมากโดย D/E แค่ 0.28 เท่า อัตราดอกเบี้ย 3.1% ค่อนข้างตํ่า

หุ้น CPN

CPN สามารถควบคุมการทำกำไรและค่าใช้จ่ายได้ค่อนข้างดีดูจากอัตราส่วนต่างๆที่ค่อนข้างนิ่งและมีการเพิ่มขึ้นบ้างเล็กน้อย

สรุป

  • การเติบโตมากๆของ CPN จะอยู่ในช่วงปี 2018 เป็นต้นไปจากการขึ้นค่าเช่า, เปลี่ยนสัญญาเช่าระยะยาวมาเป็นระยะสั้นและขึ้นค่าเช่าด้วย บวกกับโครงการอสังหาทั้ง 3 โครงการก็เสร็จในปี 2018 ด้วยเช่นกัน
  • ความเสี่ยงเรื่องลูกค้าไม่เดินห้างและชอบซื้อของออนไลน์นั้นเหมือน CPN  จะรู้ตัวแล้วและพยายามปรับ Format และ Tenant mix ของศูนย์การค้าให้น่าสนใจขึ้นและเป็นมากกว่าแค่มาซื้อของแต่เป็นการมาใช้ชีวิตอยู่ที่นี่เลย
  • การพัฒนาโครงการคอนโดเป็นการเสริมผลประกอบการของห้างด้วยเพราะจะมีลูกค้าแน่นอน ส่วนโครงการคอนโดก็ได้ประโยชน์จากห้างที่อยู่ในโครงการทำให้ขายง่ายและได้กำไรดี
  • การเปลี่ยน CPNRF เป็น REIT จะช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับ CPN ในกรณีที่ต้องการกระแสเงินสดมากๆเพื่อพัฒนาโครงการในระยะเวลาอันสั้น
  • โครงการที่มาเลเซียยังคงต้องจับตามองต่อไปแต่คาดว่าคงไม่ขาดทุนเพราะตอนนี้ก็ได้ผู้เช่าหลักครบหมดแล้ว
  • เทียบกับอีก 2 ตัวที่อยู่ในหมวดเดียวกันถือว่าปี 2018 จะเป็นปีที่ CPN เติบโตบนฐานของความมั่นคงและความเป็นผู้นำอุตสาหกรรม
Share

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *